Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage?

Die Bausteine

Vermietete Eigentumswohnung

Die häufigste Form für Privatanleger: eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Du bist Vermieter und Mitglied der Gemeinschaft, mit Rechten und Pflichten.

Sachwert

Eine Immobilie ist ein realer Wert. Ihr Preis kann steigen oder fallen und hängt stark von Lage, Zustand und Zinsumfeld ab.

Mieteinnahmen

Die Kaltmiete ist deine Einnahme. Nebenkosten, die der Mieter zahlt, reichst du nur weiter. Fällt die Miete aus, fehlt sie dir sofort.

Langfristiger Vermögensaufbau

Vermögen entsteht vor allem durch die Tilgung, also durch die sinkende Schuld, und nur möglicherweise durch eine Wertsteigerung. Beides braucht Zeit.

Finanzierung

Kaufpreis und Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital und Darlehen bezahlt. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung.

Laufende Verpflichtungen

Hausgeld, Rücklagen, Reparaturen, Steuererklärung, Mieterkontakt. Eine Immobilie macht Arbeit, auch wenn eine Verwaltung hilft.

1. Wohnung: Du kaufst eine Wohnung und vermietest sie.
2. Kaufpreis: Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar.
3. Finanzierung: Bezahlt wird mit Eigenkapital und Darlehen. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung.
4. Miete: Die Kaltmiete fließt dir zu, solange die Wohnung vermietet ist.
5. Kosten: Rate, Hausgeld und Rücklagen gehen jeden Monat ab.
6. Cashflow: Was übrig bleibt oder was du dazuzahlst: Das Ergebnis kann positiv oder negativ sein.

Schritt für Schritt vorgehen

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   Anlageziel festlegenVermögen aufbauen, Altersvorsorge, laufende Einnahmen? Das Ziel bestimmt alles Weitere.
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   Ausgangslage betrachtenEinkommen, Eigenkapital, Rücklagen und wie viel du jeden Monat dauerhaft entbehren kannst.
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   Standort prüfenNachfrage nach Wohnungen, Arbeitgeber, Verkehrsanbindung, Entwicklung der Gegend.
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   Immobilie analysierenZustand, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Mietvertrag, Energieausweis.
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   Finanzierung kalkulierenZins, Tilgung, Zinsbindung und was nach der Zinsbindung passiert.
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   Wirtschaftlichkeit bewertenCashflow, Rendite und Belastungsszenario, zum Beispiel mit dem Immobilienrechner.
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   Nach umfassender Prüfung entscheidenIn Ruhe, mit allen Zahlen, im Zweifel mit Steuerberater und Bank.

Neubau oder Bestand?

Es gibt kein besser oder schlechter. Entscheidend ist das einzelne Objekt. Die Tabelle zeigt typische Unterschiede.

Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 und 5a EStG; die degressive Abschreibung gilt nur bei Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres. Stand Oktober 2026. Mehr dazu im Artikel Steuern.