Eine Immobilie sollte sich auch ohne Steuereffekt tragen lassen. Steuerersparnis ist kein Grund für einen Kauf, sondern höchstens ein Nebeneffekt.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Werbungskosten und Schuldzinsen
Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, mindern die Einkünfte, zum Beispiel Schuldzinsen, Verwaltung, Reparaturen und Fahrtkosten. Die Tilgung gehört nicht dazu.
Gebäudeabschreibung (AfA)
Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden: linear 2 % (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023), § 7 Abs. 4 EStG.
Degressive und Sonderabschreibung
Für neue Mietwohnungen gibt es unter Voraussetzungen eine degressive Abschreibung von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) und eine Sonderabschreibung (§ 7b EStG). Ob ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Die degressive Abschreibung gilt nur bei Baubeginn bzw. Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres. Wie sich Neubau und Bestand dabei unterscheiden, zeigt der Artikel Neubau oder Bestand.
Erhaltungsaufwand
Reparaturen sind meist sofort absetzbar. Aber: Übersteigen Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als Herstellungskosten und werden nur über die Abschreibung verteilt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Verkauf
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Danach ist er in der Regel steuerfrei.
Kann ich mit einer Immobilie Steuern sparen?
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Zinsen, Abschreibung und viele Kosten mindern sie. Ob und wie viel das für dich bringt, hängt von deinem Einkommen ab; das klärt ein Steuerberater. Eine Wohnung sollte sich auch ohne Steuereffekt tragen lassen.
Der Rechner schätzt die Steuer im ersten Jahr nur vereinfacht: Er setzt Zinsen des ersten Jahres, Abschreibung auf den Gebäudeanteil der Gesamtkosten und nicht umlagefähige Kosten an; die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist in Wirklichkeit oft erst bei Verwendung absetzbar.