Die Kennzahlen
- Bruttomietrendite
- Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100.
- Nettomietrendite (vereinfacht)
- Zieht die Kosten ab, die du als Vermieter selbst trägst, und bezieht sich auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten; ohne Finanzierung und Steuer.
- Kaufpreisfaktor
- Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete: wie viele Jahresmieten du für die Wohnung bezahlst. Je höher der Faktor, desto weniger Miete im Verhältnis zum Preis.
- Cashflow
- Miete minus Kreditrate und laufende Kosten. Er zeigt, was du jeden Monat dazuzahlst oder übrig hast. Die Tilgung in der Rate senkt deine Schuld.
So rechnet der Rechner
- Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Makler + Sonstiges) %
- Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten; Darlehen = Gesamtinvestition − Eigenkapital
- Kreditrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) % ÷ 12, gleichbleibend (Annuität)
- Mieteinnahmen = Kaltmiete × (1 − Leerstand % − Mietausfall %)
- Laufende Kosten = Hausgeld nicht umlagefähig + Instandhaltungsreserve + Mietverwaltung + Sonstiges
- Cashflow vor Steuern = Mieteinnahmen − laufende Kosten − Kreditrate
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite (vereinfacht) = (Mieteinnahmen − laufende Kosten) × 12 ÷ Gesamtinvestition × 100, ohne Finanzierung und Steuer
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete: wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht
Alle Formeln und Annahmen des Rechners, auch Restschuld, Anschlussfinanzierung und Szenarien, stehen beim Rechner unter „Wie rechnet der Rechner?“.
Cashflow, Tilgung und Vermögensaufbau
Die Tilgung ist Teil deiner Rate, senkt aber deine Schuld und baut so Vermögen auf. Ein negativer Cashflow kann daher trotzdem Vermögensaufbau bedeuten, solange du ihn dauerhaft tragen kannst.
Bezahlt der Mieter meine Wohnung ab?
Meist nur zum Teil. Die Differenz zwischen Miete und allen Kosten inklusive Rate trägst du selbst. Wie hoch sie ist, zeigt der monatliche Cashflow im Rechner.
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht automatisch. Ein Teil deiner Rate ist Tilgung und baut Vermögen auf. Entscheidend ist, ob du die monatliche Zuzahlung dauerhaft tragen kannst, auch bei Leerstand oder höheren Zinsen.