Eigenkapital und Fremdkapital
Eigenkapital ist dein eigenes Geld, Fremdkapital das Darlehen der Bank. Je mehr Eigenkapital, desto kleiner Darlehen und Rate. Viele Banken erwarten, dass du zumindest einen Teil der Kosten selbst trägst; die Bedingungen sind von Bank zu Bank verschieden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?
Das hängt von der Bank und deiner Situation ab. Häufig wird erwartet, dass du zumindest einen Teil der Kosten selbst zahlst, oft die Kaufnebenkosten. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger Rate und Zinsrisiko.
Zins und Tilgung
Der Sollzins ist der Preis für das Darlehen. Die Tilgung zahlt die Schuld zurück. Weil die Zinsen mit der Restschuld sinken, steigt bei gleicher Rate der Tilgungsanteil jedes Jahr.
- Kreditrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) % ÷ 12, gleichbleibend (Annuität)
- Restschuld = Monat für Monat: Zinsen auf die Restschuld, der Rest der Rate tilgt
Zur Orientierung, wie im Rechner: Zehn Jahre fest lagen Mitte Oktober 2026 meist bei 4,0 bis 4,5 %. Die Bedingungen sind von Bank zu Bank verschieden.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Während der Zinsbindung bleibt der Zins fest. Danach wird für die Restschuld neu verhandelt. Ist der Zins dann höher, steigt die Rate. Das Belastungsszenario im Rechner zeigt diese Wirkung.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Für die Restschuld wird ein neuer Zins vereinbart. Ist er höher als vorher, steigt die Rate. Das Belastungsszenario im Rechner zeigt, wie sich ein höherer Anschlusszins auswirken kann.
- Rate nach der Zinsbindung = Restschuld × (Anschlusszins + Tilgung der Anschlussfinanzierung) % ÷ 12. Anschlusszins = heutiger Zins + Aufschlag.
- Belastungsszenario (Standard): 20 % höhere laufende Kosten, mindestens 8 % Leerstand und Mietausfall und 2 Prozentpunkte mehr Zins auf die Restschuld nach der Zinsbindung (Anschlusstilgung 2 %). Die Werte sind Annahmen zum Durchspielen, keine Prognose.
Liquiditätsreserve
Leerstand, Reparaturen oder eine Sonderumlage kommen ohne Vorwarnung. Eine Rücklage außerhalb der Immobilie schützt dich davor, verkaufen oder neue Schulden machen zu müssen.
Bankgespräch
Eine Finanzierung vermittle ich nicht. Mit deinen Zahlen aus dem Rechner bist du für das Gespräch mit deiner Bank gut vorbereitet.